Jedno źle przygotowane oświadczenie potrafi zablokować eksmisję na lata i zamrozić Twój kapitał. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, potrzebujesz dokumentów, które realnie działają. Z tego artykułu dowiesz się, jak przygotować wzór oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu, aby najem okazjonalny faktycznie Cię chronił.
Czym jest oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu?
W praktyce najmu okazjonalnego to oświadczenie jest jednym z trzech filarów całej konstrukcji obok umowy i aktu notarialnego z art. 777 KPC. Bez niego najem okazjonalny zamienia się w zwykły najem, a właściciel wraca pod rygor przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Dla komornika i sądu to właśnie ten dokument stanowi dowód, że istnieje realny lokal zastępczy, do którego może trafić najemca po eksmisji.
Oświadczenie składa właściciel innego lokalu, do którego najemca ma się przeprowadzić, jeśli dojdzie do wykonania tytułu wykonawczego. Może to być osoba fizyczna, spółka posiadająca mieszkanie, a także wyspecjalizowana firma udostępniająca adres zastępczy. Adres z oświadczenia musi być konkretny i możliwy do wskazania w piśmie do komornika. Dokument pokazuje, że wskazany lokal nie jest fikcją stworzoną tylko po to, aby podpisać umowę.
Podstawy prawne
Podstawą jest art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, który opisuje, z czego musi składać się najem okazjonalny. Ustawodawca wymienia tam trzy dokumenty. Pierwszy to sama umowa najmu okazjonalnego. Drugi to akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji. Trzeci to właśnie oświadczenie właściciela lokalu, że zgadza się na zamieszkanie najemcy pod określonym adresem po zakończeniu stosunku najmu.
Ustawa wymaga formy pisemnej dla oświadczenia właściciela lokalu. W praktyce doświadczeni wynajmujący idą krok dalej i proszą o notarialne poświadczenie podpisu. Notariusz potwierdza wówczas, że dana osoba faktycznie stawiła się u niego i złożyła podpis. Dla sądu, który nadaje klauzulę wykonalności, taki dokument jest znacznie bardziej wiarygodny niż zwykła kartka z podpisem „cioci”.
Jak oświadczenie działa w najmie okazjonalnym?
W zwykłym najmie eksmisja często zatrzymuje się na etapie ustalania lokalu socjalnego, za który odpowiada gmina. W dużych miastach kolejki są długie i realne wykonanie wyroku potrafi odsunąć się o kilka lat. W najmie okazjonalnym mechanizm jest inny. To najemca już przy podpisywaniu umowy wskazuje adres, pod który się wyprowadzi, a właściciel tego lokalu potwierdza to wspomnianym oświadczeniem.
Kiedy pojawia się problem z płatnościami lub innym ciężkim naruszeniem umowy, właściciel lokalu mieszkalnego może po przejściu procedury sądowej złożyć do komornika wniosek o eksmisję. Komornik nie czeka na lokal socjalny. Kieruje się wprost na adres z oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie. Dla właściciela mieszkania oznacza to znacznie szybsze odzyskanie władztwa nad swoją nieruchomością.
Bez ważnego oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w innym lokalu, najem okazjonalny przestaje działać jak tarcza i traci swój sens ekonomiczny.
Jakie elementy powinien zawierać wzór oświadczenia?
Czy da się całkowicie wyeliminować ryzyko najmu? Nie. Każda umowa niesie pewne zagrożenia. Ale poprawnie skonstruowany wzór oświadczenia mocno je ogranicza i porządkuje relacje z najemcą. Dokument powinien być jasny dla sądu, komornika oraz samego właściciela lokalu zastępczego.
Dane właściciela lokalu zastępczego
Na początku oświadczenia trzeba dokładnie opisać osobę lub podmiot, który wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy. Chodzi o pełną identyfikację, aby w przyszłości nie było wątpliwości, kogo dotyczy dokument. W praktyce wpisuje się imię i nazwisko albo nazwę firmy oraz numer identyfikacyjny. Dobrze jest dodać także serię i numer dowodu osobistego, choć przepisy tego wprost nie wymagają.
Wzór oświadczenia powinien obejmować co najmniej takie dane:
- imię i nazwisko albo pełna nazwa firmy właściciela lokalu,
- adres zamieszkania lub siedziby właściciela,
- numer PESEL lub NIP,
- ewentualnie seria i numer dokumentu tożsamości osoby podpisującej.
Opis lokalu, w którym ma zamieszkać najemca
Kolejna część dotyczy nieruchomości, do której ma trafić najemca po ustaniu najmu okazjonalnego. Adres musi być precyzyjny. Samo wskazanie miasta lub budynku nie wystarczy. Komornik w dniu eksmisji ma stanąć pod konkretnymi drzwiami, a nie szukać lokalu w całym bloku. W przypadku domów jednorodzinnych także należy wskazać numer porządkowy nieruchomości.
W opisie lokalu warto ująć nie tylko ulicę i numer, ale także numer lokalu i miejscowość z kodem pocztowym. Jeśli lokal jest wyodrębniony w księdze wieczystej, można dodać numer KW. Taki zabieg wzmacnia wiarygodność dokumentu, szczególnie gdy właściciel lokalu zastępczego jest firmą posiadającą kilka mieszkań w jednej inwestycji.
Dane najemcy i powiązanie z umową najmu
Wzór oświadczenia powinien również zawierać dane najemcy, którego eksmisja może dotyczyć. Chodzi nie tylko o głównego najemcę, ale też osoby z nim zamieszkujące, na przykład małżonka i dzieci. To pozwala komornikowi objąć wnioskiem całą rodzinę i uniknąć sporu, czy ktoś „nie był ujęty w papierach”. W praktyce dobrze jest wskazać imiona, nazwiska oraz numery PESEL wszystkich dorosłych mieszkańców.
Oświadczenie musi także jasno wiązać się z konkretną umową najmu okazjonalnego. Zwykle podaje się datę zawarcia tej umowy, strony oraz adres wynajmowanego mieszkania. Bez tego sąd może uznać, że dokument jest zbyt ogólny. W treści można użyć sformułowania, że zgoda dotyczy eksmisji wynikającej z umowy najmu okazjonalnego zawartej w określonym dniu między wskazanym wynajmującym a najemcą.
Czym różni się oświadczenie od aktu notarialnego najemcy?
Wielu właścicieli miesza te dwa dokumenty, bo oba są wymagane przy najmie okazjonalnym. W rzeczywistości pełnią zupełnie inne role. Akt notarialny z art. 777 KPC składa najemca, a oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie – właściciel lokalu zastępczego. Akt musi powstać u notariusza. Oświadczenie może być zwykłym pismem z podpisem, choć praktyka rynkowa idzie w stronę notarialnego poświadczenia.
Akt notarialny najemcy
Akt notarialny, często nazywany „siódemką”, to odwołanie wprost do art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Najemca oświadcza w nim, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu, gdy umowa dobiegnie końca lub zostanie wypowiedziana. Ten dokument jest sporządzany wyłącznie przez notariusza. Bez niego sąd nie nada klauzuli wykonalności w trybie uproszczonym.
Akt notarialny określa obowiązek najemcy, ale nie mówi nic o tym, gdzie ma on się wyprowadzić. Potrzebny jest więc drugi element układanki. Tu właśnie wchodzi w grę oświadczenie właściciela lokalu, który zgadza się przyjąć najemcę pod swój adres. Oba dokumenty uzupełniają się i dopiero razem umożliwiają szybkie przeprowadzenie eksmisji.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego
Oświadczenie nie jest aktem notarialnym, chyba że strony same zdecydują, że chcą nadać mu taką formę. Wystarczy, aby miało postać pisemną i zawierało wszystkie wymagane dane. Z perspektywy właściciela lokalu mieszkalnego kluczowa jest tu wiarygodność. Gdy podpis jest poświadczony notarialnie, sądowi znacznie łatwiej ocenić autentyczność dokumentu i szybko wydać postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności.
Różnice między tymi trzema dokumentami dobrze pokazuje proste zestawienie:
| Dokument | Kto podpisuje | Forma |
| Umowa najmu okazjonalnego | Wynajmujący i najemca | Pisemna |
| Akt notarialny z art. 777 KPC | Najemca | Akt notarialny |
| Oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie | Właściciel lokalu zastępczego | Pisemna, zalecany podpis notarialnie poświadczony |
Kiedy brakuje któregoś z tych dokumentów, konstrukcja najmu okazjonalnego pęka. Wtedy zastosowanie mają przepisy o zwykłym najmie. Dla właściciela mieszkania oznacza to, że może czekać na wolny lokal socjalny nawet przez wiele lat, mimo że najemca od dawna nie płaci czynszu.
Jedno źle przygotowane oświadczenie może sprawić, że komornik po prostu rozłoży ręce i odmówi przeprowadzenia eksmisji do czasu wyjaśnienia sytuacji z lokalem zastępczym.
Jak bezpiecznie pozyskać lokal zastępczy dla najemcy?
Najczęściej najemca proponuje adres rodziny. Na pierwszy rzut oka to naturalne rozwiązanie, bo mama czy brat zwykle chętnie podpisują zgodę, aby pomóc bliskiej osobie. W praktyce dla właściciela bywa to bardzo ryzykowne. Rodzinna zgoda może zostać cofnięta, lokal może zostać sprzedany, a właściciel mieszkania na wynajem dowiaduje się o tym dopiero wtedy, gdy próbuje wszcząć egzekucję.
Lokal u rodziny
Zgoda rodzica czy rodzeństwa ma duży ładunek emocjonalny. Często jest składana bez pełnej świadomości konsekwencji prawnych. Właściciel lokalu zastępczego nie zawsze wie, że komornik może zapukać do drzwi z tytułem wykonawczym. Jeśli po pewnym czasie zmieni zdanie i sprzeda mieszkanie albo sam będzie chciał tam zamieszkać, powstaje poważny problem dowodowy. Adres z oświadczenia przestaje być realny.
Gdy najemca traci prawo do wskazanego lokalu zastępczego, ma 21 dni na przedstawienie nowego adresu i nowego oświadczenia. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z 7‑dniowym okresem wypowiedzenia. Na papierze wygląda to dobrze. W rzeczywistości właściciel często nawet nie wie, że coś się zmieniło, bo nie ma stałego kontaktu z „ciocią”, która kiedyś podpisała oświadczenie.
Profesjonalne oświadczenie komercyjne
Coraz więcej wynajmujących sięga po rozwiązanie polegające na skorzystaniu z usług wyspecjalizowanych firm, takich jak Najem Okazjonalny 24. Tego typu podmiot dysponuje własnym lokalem lub lokalami i składa oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji. Firma działa jak przewidywalny kontrahent. Nie kieruje się emocjami rodzinnymi. Nie wycofa zgody z dnia na dzień, bo rozstała się z najemcą w gorszej atmosferze.
W typowym modelu komercyjnym najemca lub właściciel mieszkania wypełnia prosty formularz online i opłaca usługę. Opłata na poziomie do 350 zł zapewnia adres na cały okres trwania umowy najmu. Firma przygotowuje oświadczenie, a podpis właściciela lokalu jest notarialnie poświadczony. Gotowy dokument trafia do paczkomatu lub jest doręczany kurierem. Całość procesu często zamyka się w 24 godzinach.
Przebieg takiej usługi można ująć w kilku krokach:
- wypełnienie formularza przez najemcę lub właściciela mieszkania,
- opłata za udostępnienie adresu na czas trwania umowy,
- przygotowanie oświadczenia przez firmę i złożenie podpisu u notariusza,
- wysłanie papierowego dokumentu na wskazany adres odbioru.
Dla właściciela mieszkania zaletą jest to, że ma do czynienia z podmiotem, który działa na rynku zawodowo. Firma zna wymogi ustawy, treść art. 19a oraz realne oczekiwania sądów. Oświadczenie przygotowane przez specjalistów zwykle nie budzi zastrzeżeń formalnych przy nadawaniu klauzuli wykonalności. Sąd może zamknąć sprawę w kilka dni, jeśli reszta dokumentów też jest poprawna.
Różnice między adresem rodzinnym, komercyjnym a brakiem oświadczenia dobrze obrazuje zestawienie:
| Rozwiązanie | Ryzyko cofnięcia zgody | Wpływ na czas eksmisji |
| Lokal u rodziny | Wysokie, emocje i zmiany życiowe | Możliwe opóźnienia i spory |
| Adres komercyjny (np. Najem Okazjonalny 24) | Niskie, stabilny podmiot rynkowy | Zwykle szybka ścieżka egzekucji |
| Brak oświadczenia | Brak zgody, brak lokalu | Powrót do zwykłego najmu i wieloletnie oczekiwanie |
Dla właściciela mieszkania najważniejsze jest, aby adres z oświadczenia był realny w dniu eksmisji, a dokument nie budził żadnych wątpliwości formalnych w sądzie i u komornika.
Gdy przygotowujesz własny wzór oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu, traktuj go jak inwestycję w spokojny sen. Dobrze opisany właściciel lokalu zastępczego, precyzyjny adres, czytelne powiązanie z umową najmu okazjonalnego oraz notarialnie poświadczony podpis sprawiają, że w razie problemów masz w ręku realne narzędzie, a nie tylko kartkę papieru.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu w kontekście najmu okazjonalnego?
Oświadczenie to jeden z trzech filarów konstrukcji najmu okazjonalnego, obok umowy i aktu notarialnego z art. 777 KPC. Bez niego najem okazjonalny zamienia się w zwykły najem. Dla komornika i sądu stanowi dowód, że istnieje realny lokal zastępczy, do którego najemca może trafić po eksmisji, a składa je właściciel innego lokalu.
Jakie są podstawy prawne oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy?
Podstawą jest art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, który opisuje, z czego musi składać się najem okazjonalny. Wymienia on trzy dokumenty: umowę najmu okazjonalnego, akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji oraz oświadczenie właściciela lokalu, że zgadza się na zamieszkanie najemcy pod określonym adresem po zakończeniu stosunku najmu.
Jakie elementy powinien zawierać wzór oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy?
Dokument powinien zawierać dokładne dane właściciela lokalu zastępczego (imię i nazwisko albo pełna nazwa firmy, adres zamieszkania lub siedziby, numer PESEL lub NIP), precyzyjny opis lokalu, w którym ma zamieszkać najemca (ulica, numer, numer lokalu, miejscowość, kod pocztowy, ewentualnie numer KW), a także dane najemcy (imiona, nazwiska, numery PESEL wszystkich dorosłych mieszkańców) oraz powiązanie z konkretną umową najmu okazjonalnego (data zawarcia, strony, adres wynajmowanego mieszkania).
Czym różni się oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie od aktu notarialnego najemcy?
Akt notarialny z art. 777 KPC składa najemca, oświadczając w nim, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu. Jest on sporządzany wyłącznie przez notariusza. Oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie składa właściciel lokalu zastępczego, który zgadza się przyjąć najemcę pod swój adres, i wymaga formy pisemnej, choć zaleca się notarialne poświadczenie podpisu. Akt notarialny określa obowiązek najemcy, a oświadczenie – adres, pod który ma się wyprowadzić.
Dlaczego notarialne poświadczenie podpisu na oświadczeniu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie jest zalecane?
Chociaż ustawa wymaga formy pisemnej, doświadczeni wynajmujący proszą o notarialne poświadczenie podpisu. Notariusz potwierdza wówczas, że dana osoba faktycznie złożyła podpis. Dla sądu, który nadaje klauzulę wykonalności, taki dokument jest znacznie bardziej wiarygodny niż zwykła kartka z podpisem, co ułatwia i przyspiesza proces oceny autentyczności dokumentu.
Jakie ryzyka wiążą się z pozyskaniem lokalu zastępczego u rodziny najemcy?
Zgoda rodziny może być obarczona emocjami i złożona bez pełnej świadomości konsekwencji prawnych, a także może zostać cofnięta z powodu zmian życiowych (np. sprzedaż mieszkania, chęć zamieszkania tam samemu). W efekcie adres z oświadczenia może przestać być realny w dniu eksmisji, co może zablokować egzekucję i prowadzić do opóźnień oraz sporów dla właściciela lokalu mieszkalnego.
Czym jest profesjonalne oświadczenie komercyjne i jakie ma zalety dla wynajmującego?
Profesjonalne oświadczenie komercyjne to usługa oferowana przez wyspecjalizowane firmy, które dysponują własnymi lokalami i składają oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w razie eksmisji. Zaletą dla wynajmującego jest to, że firma działa jak przewidywalny kontrahent, nie kieruje się emocjami, nie wycofa zgody z dnia na dzień, a jej oświadczenia są zazwyczaj notarialnie poświadczone i nie budzą zastrzeżeń formalnych, co przyspiesza nadanie klauzuli wykonalności.
