Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – wzór najem okazjonalny

Podpisujesz najem okazjonalny i słyszysz o akcie notarialnym z dobrowolnym poddaniem się egzekucji, ale nie wiesz, co dokładnie musi się w nim znaleźć? W tym tekście krok po kroku wyjaśniam, jak powinno wyglądać oświadczenie o poddaniu się egzekucji i jak je poprawnie sporządzić. Zobaczysz też, jak korzystać z gotowego wzoru, żeby realnie chronić wynajmującego i nie krzywdzić najemcy.

Czym jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym?

Przy najem okazjonalny samo podpisanie umowy na piśmie nie wystarcza, żeby szybko przeprowadzić eksmisję w razie problemów z lokatorem. Ustawodawca wprowadził więc konstrukcję, która pozwala wynajmującemu ominąć długotrwały proces o opróżnienie lokalu. Tą konstrukcją jest właśnie oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego.

W praktyce oznacza to, że najemca już w chwili podpisywania umowy zgadza się na opróżnienie i wydanie lokalu, gdy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a on nie będzie chciał się wyprowadzić. Notariusz spisuje to oświadczenie w precyzyjny sposób, co pozwala sądowi później nadać aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności. Cała droga eksmisyjna staje się krótsza, bo sąd nie bada już prawa do lokalu, tylko wydaje postanowienie na podstawie gotowego dokumentu.

Podstawa prawna

Instytucja najmu okazjonalnego funkcjonuje w polskim porządku prawnym od 2009 roku i jest uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz w Kodeksie postępowania cywilnego. Ustawa wskazuje, że warunkiem skorzystania z uproszczonej eksmisji jest właśnie akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Bez tego dokumentu umowa nadal będzie umową najmu, ale już nie umową najmu okazjonalnego w rozumieniu przepisów.

W Kodeksie postępowania cywilnego znajdziesz ogólne przepisy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Na ich podstawie sąd może nadać klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, w którym dłużnik godzi się na egzekucję określonego świadczenia. W przypadku najmu okazjonalnego tym świadczeniem jest opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego, a czasem także zapłata zaległego czynszu i opłat.

Na czym polega dobrowolne poddanie się egzekucji?

Dobrowolne poddanie się egzekucji oznacza, że dłużnik z góry zgadza się na egzekwowanie świadczenia przez komornika, bez prowadzenia zwykłego procesu o zapłatę czy o eksmisję. Przy oświadczeniu o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym dłużnikiem jest najemca, a wierzycielem wynajmujący. Najemca podpisuje akt notarialny świadomie, w obecności notariusza, po okazaniu podpisanej umowy najmu.

W razie sporu wynajmujący nie musi już udowadniać, że ma prawo żądać wydania lokalu. Wystarczy, że przedstawi sądowi umowę najmu, wypowiedzenie lub inne pismo kończące stosunek najmu oraz akt notarialny z dobrowolnym poddaniem się egzekucji. Sąd ogranicza się wtedy do sprawdzenia poprawności tych dokumentów. To właśnie skraca całą procedurę eksmisyjną nieraz o wiele miesięcy.

Jak sporządzić oświadczenie o poddaniu się egzekucji?

Żeby sporządzić oświadczenie o poddaniu się egzekucji – najem okazjonalny, najemca musi stawić się osobiście w kancelarii notarialnej. Notariusz przygotuje treść aktu, ale potrzebuje do tego kilku konkretnych danych. Podstawą jest zawsze podpisana umowa najmu okazjonalnego, która określa strony, adres lokalu, czas trwania najmu i wysokość czynszu.

Bez zawartej umowy notariusz nie sporządzi ważnego oświadczenia, bo nie będzie wiadomo, jakiego stosunku prawnego dokument ma dotyczyć. Wynajmujący nie musi być obecny przy sporządzaniu aktu. W praktyce często pojawia się jednak w kancelarii, żeby od razu odebrać oryginał lub wypis dokumentu. Dla bezpieczeństwa dobrze, jeśli strony uzgodnią treść wzoru oświadczenia jeszcze przed wizytą u notariusza.

Elementy treści oświadczenia

Gotowy wzór oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zawsze trzeba dopasować do konkretnej umowy. Sam szablon to za mało, bo notariusz musi wpisać realne dane najemcy, wynajmującego i lokalu. W akcie pojawia się także odwołanie do numeru i daty umowy najmu, co ułatwia późniejszą weryfikację dokumentów przez sąd.

W treści oświadczenia powinny pojawić się między innymi takie elementy jak wskazanie, że najemca poddaje się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania określonego lokalu, określenie, kiedy wynajmujący może wystąpić do sądu o klauzulę wykonalności, a często także zgoda na egzekucję należności pieniężnych do oznaczonej kwoty. Każda z tych informacji ma znaczenie dla skuteczności dokumentu, dlatego nie warto samodzielnie przerabiać wzoru bez konsultacji.

Rola aktu notarialnego

Dlaczego ustawodawca wymaga formy aktu notarialnego, a nie zwykłej kartki z podpisem najemcy? Odpowiedź jest prosta: akt notarialny ma specjalną moc dowodową i ułatwia nadanie klauzuli wykonalności. Notariusz potwierdza, że konkretna osoba stawiła się w kancelarii, okazała dokument tożsamości i złożyła oświadczenie określonej treści. To zmniejsza ryzyko podważania dokumentu później.

Akt notarialny jest też trudniejszy do sfałszowania niż zwykły podpis na kartce. Zawiera pieczęć, numer repertorium i dane kancelarii. Do tego przechowywany jest w kancelarii przez wiele lat, więc w razie utraty wypisu można uzyskać nowy egzemplarz. Z punktu widzenia wynajmującego to istotna gwarancja, że jego najem okazjonalny nie „rozsypie się” z powodu formalnego błędu.

Kiedy złożyć oświadczenie?

Czy można najpierw podpisać umowę, a dopiero po kilku tygodniach sporządzić oświadczenie o poddaniu się egzekucji? W praktyce wiele stron próbuje tak zrobić, ale niesie to ryzyko. Jeśli najemca wprowadzi się do lokalu, a potem odmówi pójścia do notariusza, wynajmujący traci korzyści wynikające z najmu okazjonalnego i zostaje z typową umową cywilną.

Najbezpieczniej jest umówić wizytę w kancelarii notarialnej na ten sam dzień, w którym podpisywana jest umowa najmu okazjonalnego. Część wynajmujących ustala wręcz, że wydanie kluczy nastąpi dopiero po przedstawieniu aktu notarialnego. Taki porządek zmniejsza ryzyko konfliktów i zabezpiecza obie strony już od pierwszego dnia trwania najmu.

Bez aktu notarialnego z dobrowolnym poddaniem się egzekucji umowa nie będzie traktowana jako najem okazjonalny, nawet jeśli strony tak ją nazwą.

Jakie załączniki do umowy najmu okazjonalnego?

Ustawowy model najmu okazjonalnego opiera się na trzech podstawowych załącznikach do umowy. Każdy z nich pełni inną funkcję i bez któregoś z nich cały mechanizm może przestać działać prawidłowo. Chodzi nie tylko o sam akt notarialny, ale także o dokumenty wskazujące lokal zastępczy i zgodę jego właściciela.

Do umowy najmu powinny zostać dołączone następujące załączniki:

• oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu sporządzone w formie aktu notarialnego,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, do którego przeprowadzi się w razie egzekucji, sporządzone na piśmie w zwykłej formie,
• pisemne oświadczenie właściciela wskazanego lokalu, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy u siebie,
• ewentualne dodatkowe dokumenty żądane przez wynajmującego, na przykład potwierdzenie tytułu prawnego do lokalu zastępczego.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Pierwszy załącznik to omówiony już akt notarialny. To w nim najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia oraz wydania lokalu mieszkalnego. Dokument ten nie wymaga podpisu wynajmującego, bo jest jednostronnym oświadczeniem woli najemcy, ale musi odnosić się do konkretnej umowy najmu.

Warto dopilnować, aby w akcie znalazły się wszystkie ważne dane lokalu: dokładny adres, numer księgi wieczystej, a także wskazanie, że chodzi o lokal mieszkalny wynajmowany na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Im bardziej precyzyjny opis, tym mniejsze ryzyko późniejszych sporów co do tego, którego lokalu dotyczy egzekucja.

Wskazanie innego lokalu i zgoda właściciela

Drugim załącznikiem jest pisemne oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on inny lokal, do którego przeprowadzi się w razie wykonania egzekucji. Nie musi ono mieć formy notarialnej, wystarczy zwykły podpis. W dokumencie powinien pojawić się adres lokalu oraz informacja, że najemca będzie miał możliwość tam zamieszkać po zakończeniu najmu.

Trzeci załącznik to zgoda właściciela tego innego lokalu. Ustawa wymaga zwykłej formy pisemnej, ale wielu wynajmujących prosi o oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym, co ułatwia weryfikację tożsamości składającego. W zgodzie warto wskazać, że właściciel zna treść umowy najmu okazjonalnego i wyraża wolę przyjęcia najemcy w razie eksmisji.

Brak prawidłowych załączników do umowy najmu okazjonalnego może sprawić, że sąd potraktuje ją jak zwykły najem, bez przyspieszonej ścieżki eksmisji.

Wizyta u notariusza przy najmie okazjonalnym

W praktyce wielu najemców obawia się wizyty w kancelarii notarialnej, bo kojarzy im się to z wysokimi kosztami i skomplikowaną procedurą. Rzeczywistość wygląda inaczej. Akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji to standardowa czynność, którą notariusze sporządzają bardzo często przy umowach najmu mieszkań.

Przed wizytą warto sprawdzić, jakie dokumenty trzeba zabrać. Zwykle wystarczy umowa najmu podpisana przez obie strony, dokument tożsamości najemcy oraz dane wynajmującego i lokalu. Jeśli strony posługują się gotowym wzorem oświadczenia, mogą przekazać go notariuszowi jako punkt wyjścia do przygotowania aktu.

Obecność stron

Do sporządzenia aktu wystarczy osobista obecność najemcy. Wynajmujący nie musi pojawiać się w kancelarii, bo nie składa żadnego oświadczenia woli. To najemca mówi, że dobrowolnie poddaje się egzekucji, dlatego notariusz musi zweryfikować jego tożsamość i wolę.

Wynajmujący zazwyczaj otrzymuje wypis aktu od najemcy lub odbiera go samodzielnie za zgodą drugiej strony. Wypis ma taką samą moc jak oryginał, a sąd przy nadawaniu klauzuli wykonalności właśnie nim będzie się posługiwał. Z praktycznego punktu widzenia dobrze, jeśli wynajmujący posiada co najmniej jeden egzemplarz w swojej dokumentacji.

Najczęstsze błędy

Podczas przygotowywania oświadczenia o poddaniu się egzekucji – wzór najem okazjonalny często pojawiają się podobne problemy. Jednym z nich jest brak zgodności pomiędzy treścią umowy a treścią aktu notarialnego, na przykład inny adres lokalu lub błędne dane stron. Taka niespójność może utrudnić później nadanie klauzuli wykonalności.

Inny błąd to sporządzenie aktu przed podpisaniem umowy najmu albo bez wyraźnego odwołania do niej. Spotyka się też przypadki, gdy najemca nie wskazuje lokalu zastępczego, licząc na to, że sąd „przymknie oko” na formalności. W praktyce sądy bardzo skrupulatnie badają komplet dokumentów, więc brak jednego elementu może uniemożliwić szybką eksmisję.

• niezgodność danych w umowie i akcie notarialnym,
• brak wskazania podstawy prawnej najmu okazjonalnego,
• niewłaściwy opis lokalu mieszkalnego,
• podpisanie załączników przez niewłaściwe osoby.

Wzór oświadczenia o poddaniu się egzekucji – na co zwrócić uwagę?

Gotowy wzór oświadczenia o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym jest bardzo pomocny, ale nigdy nie powinien być przepisywany bez refleksji. Każda umowa ma inny czas trwania, inne postanowienia dotyczące wypowiedzenia i różne dane stron. To wszystko trzeba wprowadzić do wzoru tak, żeby oddawał rzeczywisty stan prawny.

Wzór powinien być napisany prostym, zrozumiałym językiem. Zbyt skomplikowane konstrukcje powodują, że najemca nie do końca rozumie, na co się godzi, a to rodzi konflikty. Dobry szablon jasno wskazuje, że najemca wie o konsekwencjach złożenia oświadczenia i przyjmuje je świadomie, co jest istotne dla ważności aktu.

Jak czytać gotowy wzór?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto spokojnie przejść przez kolejne paragrafy wzoru wraz z notariuszem. Każde zdanie, w którym pojawia się poddanie się egzekucji, powinno być w pełni zrozumiałe dla najemcy i wynajmującego. Jeśli pojawia się wątpliwość, można poprosić o doprecyzowanie lub zmianę sformułowania.

Dobrą praktyką jest też porównanie wzoru z treścią umowy najmu. Trzeba sprawdzić, czy dane stron, adres lokalu, czas trwania umowy oraz sposób jej rozwiązania są opisane identycznie. Takie porównanie zajmuje kilka minut, a pozwala uniknąć sytuacji, w której sąd dostrzeże rozbieżność dopiero na etapie wniosku o klauzulę wykonalności.

Najem okazjonalny a zwykła umowa najmu

Nie każdy wynajmujący zdaje sobie sprawę, jak duża jest różnica między zwykłym najmem a najmem okazjonalnym opartym na akcie notarialnym z dobrowolnym poddaniem się egzekucji. Różnica dotyczy głównie etapu eksmisji, ale wpływa też na sposób konstruowania umowy i na świadomość stron. Poniższa tabela pokazuje kilka podstawowych odmienności:

Różnice te sprawiają, że wynajmujący chętnie sięga po najem okazjonalny, zwłaszcza w miastach o dużym ruchu najemców, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Dla najemcy też jest to forma przejrzysta, bo już na początku wie, jakie konsekwencje grożą mu za nieopuszczenie lokalu po zakończeniu umowy. Jasne zasady ograniczają ryzyko długotrwałych sporów.

Starannie przygotowane oświadczenie o poddaniu się egzekucji – wzór najem okazjonalny przyspiesza działanie całego mechanizmu i pomaga obu stronom uporządkować swoje prawa oraz obowiązki. Dzięki temu wynajmujący może spokojniej oddać lokal w użytkowanie, a najemca wie, że przejrzyste zasady obowiązują od pierwszego dnia do chwili wyprowadzki.

Porządnie sporządzony akt notarialny z dobrowolnym poddaniem się egzekucji często oszczędza właścicielowi mieszkania wiele miesięcy walki o odzyskanie lokalu.